Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO): Ultimate Guide

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), gelir getiren emlak mülklerine sahip olan veya bunları finanse eden şirketlerdir. Yatırım fonlarından sonra modellenir ve genellikle belirli bir sektörde bir emlak portföyüne sahiptir. GYO'lar yıllık kârlarının% 90'ını yatırımcılarına temettü olarak öderler ve düşük oranda vergilendirilirler.

Bu makalede, ne olduğu ve emlak yatırımcıları için neden yararlı olduğu da dahil olmak üzere bir gayrimenkul yatırım ortaklığı hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğreneceksiniz. Bu makalenin sonunda, bir GYO'ya nasıl yatırım yapacağınızı ya da kendinizden birine nasıl başlayacağınızı bilmelisiniz.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gayrimenkul için bir holding şirketi gibidir. GYO'lar yatırımcılardan para toplamakta ve fonları gelir getirici mülkler satın almak için kullanmaktadır. Buna karşılık, yatırımcılar GYO'nun kârının bir kısmını temettü olarak aldılar ve düşük oranda vergilendiriliyorlar. Bu karlar tipik olarak kira gelirlerinden ve / veya faiz gelirlerinden gelir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları halka açık veya özel olarak tutulabilir. 2016 yılı itibariyle IRS'ye vergi beyanında bulunan yaklaşık 1000 GYO vardır. Bunlardan 200 tanesi, açık bir borsada alınıp satılabilen halka açık GYO'lardır. Ancak, kamudan daha özel GYO'lar varken, bir kamu GYO'suna yatırım yapmak daha yaygındır.

GYO'ya hak kazanmak için hem kamu hem de özel şirketler çok katı kurallara uymak zorundadır. Örneğin, tüm GYO'ların sermayelerinin% 75'ini emlaklara yatırmaları ve yıllık kârlarının% 90'ını temettü olarak ödemeleri gerekmektedir. Özel olarak, SEC, tüm emlak yatırım ortaklarının aşağıdakilere bağlı kalmasını gerektirir:

  • Vergilendirilebilir bir şirket olun (LLC'ler ve ortaklıklar kalifiye değil)
  • Tamamen devredilebilen hisse senetleri var.
  • İlk yıldan sonra en az 100 hissedar (yatırımcı) bulundurun
  • GYO hisselerinin% 50'sinden fazlasına 5 kişi sahip olamaz.
  • Toplam varlıklarının en az% 75'ini emlak ve / veya nakde yatırmak
  • Gayri menkul gelirlerinden en az% 75'ini emlakla ilgili kaynaklardan kazan
  • Yıllık kârının% 90'ını temettü olarak öde

Eğer bir kurum bütün bu gereklilikleri yerine getirirse, 1120-GYO IRS formunu doldurabilir ve şirketin yılsonu vergi belgelerinde emlak yatırımı güveninde olduğunu iddia edebilir.

Hak kazanan kamu ve özel GYO'lardan bir öz sermaye GYO veya bir ipotek GYO olabilir. Farklılıkları aşağıdaki bölümde tartışıyoruz. Ne olursa olsun, tüm GYO'lar faaliyetlerinden fon olarak bilinenler aracılığıyla kar elde eder (FFO). Operasyonlardan elde edilen fonlar aşağıdaki denklem kullanılarak hesaplanır:

  • FFO = (net gelir) + (amortisman ve itfa payları) - (mülkün satışından elde edilen kazanç)

Net gelir, kira geliri akışından ya da GYO'nun sahip olduğu ipoteklerden elde edilen faiz gelirinden gelebilir. Değer düşüklüğü, GYO'ların yıllık amortisman gideri kazançlarını olumsuz etkileyecek kadar çok taşınmaz varlığa sahip olması nedeniyle eklenmektedir. Mülkiyet satışlarından elde edilen kazançlar da kaldırılmıştır, yani GYO onları yeniden yatırım yapmakta serbesttir.

GYO'nun asıl faydası, yıllık kârın genellikle üç aylık temettüler halinde ödenmesidir. Bu temettüler, yatırımcıların şu anda% 0 - 23,8 arasında olan ve vergi dirseğine bağlı olarak nitelikli temettü vergi oranından vergilendirilmektedir. GYO'lar ayrıca kurumsal düzeyde vergilendirilir, ancak dağıtılan karlar GYO'ya vergilendirilmez.

Bu, temettü vergi oranı sayesinde doğrudan emlak satın almaya kıyasla gelir vergilerinde tasarruf edeceğiniz anlamına gelir. Dahası, GYO'dan nitelikli bir temettü aldığınızda, temettü işleminin bir kısmı amortismana bağlı olacaktır, çünkü faaliyetten gelen fonlar nakit akışının bir ölçüsüdür.

Değer düşüklüğü temettü vergilendirilebilir kısmına dahil değildir. Bunun nedeni, nitelikli temettülerin yalnızca sermaye kazancı olarak vergilendirilmesidir. Bu nedenle, bir GYO hisse başına üç ayda bir 1,00 ABD Doları temettü dağıtıyorsa, bu temettü tutarının% 30 veya daha fazlasının amortisman olması mümkündür. Bu, 1.00 $ 'lık nitelikli temettünün yalnızca 0.70 $' ı temettü vergisi oranında vergilendirildiği anlamına gelir.

Son olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları kira geliri ile ilgili tüm masrafları “normal işletme giderleri” olarak düşebilirler. Bu, GYO'ların giderlerinin çoğunu erteleyebileceği ve karlarını en üst düzeye çıkarabileceği anlamına gelir. Bu, harcamalarınızın yalnızca bir kısmını yazdırabileceğiniz gayrimenkul satın almanın aksine.

Bir gayrimenkul yatırım güveninin altında yatan strateji, doğrudan uzun vadeli gayrimenkul satın almakla aynıdır. Hem gayrimenkul yatırım ortaklıkları hem de bireysel yatırım ve satın alma yatırımcıları, yatırım kriterlerine uygun uzun vadeli konut veya ticari yatırım mülkleri ararlar. Bununla birlikte, likidite, çeşitlendirme, vergilendirme ve diğerleri gibi birçok farklılık vardır.

Gayrimenkul satın aldığınızda, genellikle bir yatırım amaçlı gayrimenkul kredisi için ön onay alırsınız, beğendiğiniz bir mülk bulur, satın alır ve / veya yenileyin ve sonra da uzun vadeli kiracılara kiralarsınız. GYO'yla insanlar, mevcut yönetim yatırımlarının yanı sıra yürüttükleri yönetim odağı kararlarını esas alarak mevcut bir emlak yatırım ortaklığının hisselerini satın alırlar.

Özellikle, gayrimenkul satın alma ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıdaki faydalara sahiptir:

Daha fazla likidite

Halka açık GYO'lar en likittir ve yatırımcılara hisse senedi gibi işlem gören gayrimenkul portföyünün bir kısmına sahip olma şansı verir. Özel olarak tutulan GYO'lar daha az likittir. Yine de, genellikle bir ipotek alıp kendiniz bir mülk satın almaktan daha sıvıdırlar.

Düşük Yatırım Eşiği

Gayrimenkul satın almanın aksine, gayrimenkul payınızı tek bir hisse fiyatı için, genellikle 10 - 100 $ + arasında artırabilirsiniz. Tersine, gayrimenkul satın alırsanız, büyük bir peşinatın yanı sıra her türlü doluluk ve bakım ve bakım masraflarını da karşılamanız gerekir.

Büyük Çeşitlilik

Hem halka açık, hem de özel olarak işletilen mevcut GYO'lar, genellikle geniş bir sektör odaklı gayrimenkul varlık portföyüne sahiptir. Bu, kendiniz bir yatırım mülkü satın almaktan daha çok çeşitlendirilmiş bir varlık grubu sunan mevcut bir GYO'ya satın alabileceğiniz anlamına gelir.

Birim-Yatırım Ortaklığı Vergi Yapısı

GYO'lar birim yatırım tröstü olarak vergilendirilir, yani kârlarını nitelikli temettü olarak ödeyebilirler. Ayrıca, bu temettüler, hissedarlara dağıtıldığı sürece kurum düzeyinde vergilendirilmemektedir.

Ayrıca, emlak yatırım ortaklıkları yatırımcılar için gereken işleri ve baş ağrısını azaltır. Kendi mülklerini satın alan kişiler genellikle yatırımcının bakım ve tutma maliyetlerini artıran ev sahibi ve doluluk riski gibi risklere maruz kalırlar. Ayrıca, bir kişinin mülke yatırım yapması gereken süreyi de arttırır.

Tabii ki, doğrudan gayrimenkul satın alma ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımlarının dezavantajları da vardır. Bunlar aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

Az kontrol

Kendi başınıza veya ortaklarınızla gayrimenkul satın aldığınızda çekimleri aramanız yeterlidir. Bununla birlikte, bir GYO ile, birçok kişi mevcut GYO'lar aracılığıyla yatırım yapar, yani tüm yatırım kararlarını veren bir yönetim ekibi olduğu anlamına gelir. GYO'lara yatırım yapanlar bunu sektör odaklı ve ekibin gücüne dayanarak yapıyorlar.

Amortisman Kaydı Yok

GYO'lar amortismandan kar olarak geçebilirken, her bir gayrimenkul sahibi mal amortismanlarını yılsonu vergi beyannamelerinde geri çekebilir. Bu, yatırımcıları amortisman olarak yazılan her dolar için% 39'a kadar koruyabilir.

Küçük Dolar İadesi

Tabii ki, bir emlak yatırımı güvenine birkaç bin dolar yatırım yaparsanız, dolar iadesi, büyük bir peşinat ile yatırım amaçlı bir mülkü finanse etmenize göre daha düşük olacaktır. Yatırım ne kadar büyük olursa, dolar cinsinden o kadar çok para kazanabilirsiniz.

Gayrimenkul riskinizi artırmak istediğinizde, gayrimenkul yatırım ortaklığına da bakmak akıllıca olacaktır. Şimdi kamuya açık veya özel olarak tutulan GYO'lara bakalım.

Kamu ve özel GYO'lar dahilinde 3 ana tip gayrimenkul yatırım ortaklığı vardır. Bunlar öz sermaye GYO'larını, ipotek GYO'larını ve hibrid GYO'ları içerir. Bu GYO'ların 3 tanesi de bir GYO'nun katı niteliklerine ve kurallarına bağlıdır. Bununla birlikte, her birinin gelirlerini yapma şekli türe göre değişmektedir.

İşte 3 GYO türü:

1. Özkaynak GYO

Bir özkaynak GYO en yaygın gayrimenkul yatırım ortaklığı türüdür. Aslında, tüm GYO'ların% 90'ı öz sermaye GYO'larıdır. Bu gayrimenkul yatırım ortaklıkları paralarını kira gelirlerinden kazanmaktadır. Özkaynak GYO'ları konut veya ticari gayrimenkul yatırım ortaklıkları olabilir ve genellikle 4 tür özkaynak GYO'ları vardır.

4 tip öz sermaye GYO'su aşağıdakileri içerir:

Perakende GYO

Perakende GYO'lar tüm gayrimenkul yatırım güvenlerinin% 24'ünü oluşturuyor ve alışveriş merkezlerine ve bağımsız perakende satış yerlerine yatırım yapıyor. Gelir, şirket kiracıları için kiraladıkları kiradan kazanılır. En iyi perakende GYO'lar, doluluk riskini azaltmak için güçlü bir çapa kiracısı olan mülklere yatırım yapanlardır.

Konut GYO

Konut mülklerine sahip olan ve işleten gayrimenkul yatırım ortaklıkları konut GYO'ları olarak kabul edilir. Bu GYO'ların 2 - 4 ünite arasındaki çok aileli mülklere ve 5+ üniteli apartman binalarına yatırım yapması tipiktir. Bu GYO'lar nüfus ve istihdam artışı ile büyük kent merkezlerine odaklanma eğilimindedir.

Sağlık GYO

Bu GYO'lar genellikle hastanelere, sağlık merkezlerine, bakım tesislerine ve huzurevlerine yatırım yapar. Gelirlerinin büyük bir kısmı doluluk ücretlerinden, Medicare ve Medicaid ödemelerinden ve özel ödemelerden geliyor. Açıkçası, bu GYO'lar sağlık sistemine bağlıdır.

Ofis GYO

Bir ofis GYO, ticari ofis binalarına yatırım yapan şirkettir. 3 - 10 yıl arasında bir süre için kira sözleşmesi imzalayan uzun süreli kiracılardan gelir elde edilir. Konut GYO'ları gibi, bu GYO'lar da nüfusun ve iş artışının olduğu şehir merkezlerindeki yatırımları arar.

Equity GYO'lar genellikle gelirlerini kiracılardan aylık nakit akışından kazandıklarından, istikrarlı yatırımlar olarak düşünülür. Bu, daha sonra konuşacağımız ipotek GYO'larının aksine.

2. Mortgage GYO

Bir ipotek GYO, parasını faiz ödemeleri dışında yapan gerçek bir emlak yatırımı güvenidir. Mortgage GYO'lar genellikle kısa vadeli bir faiz oranından borç para alırlar ve mevcut kalıcı ipotekleri daha yüksek bir faiz oranından satın alırlar. İpotekler konut veya ticari olabilir. Kısa vadeli ve kalıcı faiz oranları arasındaki dağılımdan kar elde edilir.

Bir ipotek GYO tipik olarak yatırımcı fonlarını artıracak ve kısa vadeli kredileri kullanacaktır. Örneğin, bir ipotek GYO yatırımcılardan 10 milyon dolar toplayabilir ve% 2 faiz oranıyla (800 bin dolarlık faiz giderine eşit) 40 milyon dolarlık kredi alabilir. GYO,% 4 faiz oranından (veya 2 milyon dolar faiz gelirinden) kalıcı ipotek almak için toplam sermayeyi 50 milyon ABD Doları kullanacaktır.

2 milyon dolarlık faiz geliri ile 800 bin dolarlık faiz gideri arasındaki fark kar. Bu örnekte, kar 1,2 milyon dolar. Bu 1,2 milyon doların% 90'ı hissedarlara nitelikli temettü şeklinde dağıtılacak.

Mortgage GYO'ları genellikle yüksek kaldıraçla çalışır. Bir ipotek GYO'nun ipotek ve diğer emlak kredileri ile 5-1'e yükseltilmiş kaldıracını görmek yaygındır. Bu nedenle, ipotek GYO'larının değişken olduğu ve bir miktar riskli olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle, tüm GYO'ların sadece% 10'u ipotek GYO'larıdır.

3. Hibrit GYO

Melez bir GYO, adından da anlaşılacağı gibi, hem gelir getirici mülklerin yanı sıra mortgage kredisi sahibi olan bir GYO'dur. Hibrit GYO'lar, her iki yatırım türü arasında daha fazla çeşitlilik sağlamaya çalışır ve daha az riskle aynı veya benzer faydaları alır. Karlar kira gelirinden ve faiz geliri ile faiz gideri arasındaki yayılmadan elde edilir.

Şimdi, üç tür gayrimenkul yatırım güvenini anladığınıza göre, bir GYO'ya yatırım yapabileceğiniz yolları tartışalım. Bu yollar, mevcut bir GYO'yu kullanarak gayrimenkul yatırımını ve kendi GYO'nuzu başlatmayı içerir.

Bir GYO'ya yatırım yapmanın en kolay yolu mevcut bir GYO'ya yatırım yapmaktır. Mevcut gayrimenkul yatırım ortaklıkları halka açık veya özel olarak tutulabilir. Kamu GYO'ları hisse senedi veya ETF gibi açık bir borsada alınıp satılabilir. Özel GYO'lar borsada işlem görmemektedir. Bunun yerine, özel yatırımcılardan yatırım alırlar.

Halka Açık GYO'lar

Halka açık GYO'lar, New York Borsası veya Nasdaq gibi halka açık borsalarda sunulmaktadır. Bu GYO'lar, borsadaki hisse senetleri veya ETF gibi işlem görmekte olup, açık piyasada, genellikle minimum veya maksimum tutar olmadan hisse satın alabilirsiniz. Ayrıca bir hisse senedi veya ETF gibi, her bir işlem için 8 - 10 dolar civarında çevrimiçi bir komisyon ücreti alınmaktadır.

Kamu GYO'ları, yatırımcılara karlarının% 90'ına eşit üç ayda bir temettü ödemesi yapar. Bazı GYO'lar aylık temettüler bile ödeyebilir. Ayrıca, kamu GYO'larındaki yatırımcılar, makroekonomik trendlerin yanı sıra şirkete özgü performansa dayalı olarak değer kazanan bir takdir varlığına sahiptir. Halka açık GYO'lar kısıtlama olmadan satılabilir.

Halka açık GYO'lar yatırımcılar için iyi bir seçenektir, çünkü bunlar genellikle istikrarlı bir büyümeye sahiptir ve oldukça sıvıdır. Dahası, kamu GYO'larının genellikle herhangi bir kesin veya yıllık hizmet bedeli yoktur. Kamu GYO'ları, şeffaflığı artıran üç aylık mali raporlar da dahil olmak üzere, Sarbanes-Oxley Yasası uyarınca finansal raporlama şartlarına da uymak zorundadır.

Halka açık GYO'ları aramak için en iyi yer, en iyi performans gösterenlerin bir listesidir. Bu gibi listeleri, satın alabileceğiniz 200'den fazla herkese açık GYO'yu listeleyen Dividend.com gibi yerlerde bulabilirsiniz. Hatta sektör tipi, cari fiyat, temettü verimi ve daha fazlasına göre arama yapabilirsiniz. Bakarken, GYO'nun türünü, sektörünü, yönetim ekibini ve herhangi bir borcu dikkate aldığınızdan emin olun.

Özel Olarak Tutulan GYO'lar

Özel GYO'lar, özel yerleşim GYO'ları olarak da bilinir, gayrimenkul yatırım ortaklıkları için katı IRS gerekliliklerini karşılayan ancak değiş tokuş sırasında SEC ile listelenmeyen şirketlerdir. Ancak, bu GYO'lar özel olsalar da, yıllık maaşlarında net 1 milyon dolar veya 200 bin dolar değerinde akredite yatırımcılara menkul kıymet satmalarına izin verilir.

Özel bir GYO'nun payları en çok özel bir aracı kurum veya özel finansal danışman tarafından satılır. Burada, özel olarak tutulan GYO'ların peşin ücretlerde% 10 -% 16'ya mal oldukları için “satıldığını” belirtmek önemlidir. Bu, nominal işlem ücreti dışında ücretsiz olan kamu GYO'larına benzemez.

Ayrıca, özel bir GYO yatırımcıları genellikle ilk 2-3 yıl yatırımlarına dokunamazlar. Bu süre sona erdikten sonra, yatırımlarını “geri ödeme” olarak bilinen şeyle geri çekebilirler. Yine de, özel GYO yöneticileri, geri ödemelerini sınırsız olarak sınırlandırma hakkına sahiptir ve yatırımınızı potansiyel olarak likit hale getirmektedir.

Özel sektöre ait GYO'lar özel olduğundan, halka açık GYO'ların raporlama standartlarına uymaları da gerekmez. Bu, kamu kurumlarının zorunlu yönetişimine ve uyumluluğuna uymadıkları, böylece şeffaflığı azalttığı anlamına gelir. Bu aynı zamanda güvenilirliği ve güvenliği azaltır ve riski arttırır.

Bununla birlikte, bazı insanlar özel bir GYO’nun getirilerinin kamu GYO’nun getirilerini geride bıraktığını iddia etmektedir. Bu, halka açık bir GYO'ya karşı özel bir GYO'ya yatırım yapmak için tek neden olacaktır.

Yine de, mevcut bir GYO'ya yatırım yaparken bir numaralı faktör, genellikle dayanak varlıkların kendisidir. Bu, yatırımcıların genellikle GYO'nun yapısından ziyade mülk portföyüyle daha fazla ilgilendikleri anlamına gelir. Portföy yeterince iyiyse, yatırım yapmak isteyen insanlar olacaktır.

Özel GYO'lar açık borsalarda işlem görmese de, özel GYO'ların listesini bulmak yine de mümkündür. Bu listeler NAREIT gibi web sitelerinde veya REIT'e özel emlak komisyoncuları aracılığıyla bulunabilir. Bununla birlikte, çoğu özel fon tipik olarak ön uçta finanse edilmekte olup, ek yatırımlar için daha az şansı bulunmaktadır.

Mevcut bir emlak yatırımı güvenine yatırım yapmak yerine, kendi GYO'nuzu oluşturmak da mümkündür. Bu durumda, emlak yatırım ortaklıkları için IRS düzenlemelerine uymanız gerekir. Bu düzenlemeler organizasyonel, operasyonel, dağıtım ve uygunluğu içerir. Uygunluk gösteren şirketler, yılsonu vergi beyannamelerinde 1120-GYO'nu oluştururlar.

Kendinizi bir GYO olarak sınıflandırmadan önce, ilk önce bir şirket kurmanız gerekir. Bu şirket bir LLC veya ortaklık olamaz. Bu şirket kurulduktan sonra, bir GYO olarak sınıflandırılmak için aşağıdaki 4 şeye uymanız gerekecektir:

1. Organizasyon Yapısı

Tüm GYO'ların ABD'ye dahil edilmesi ve bir şirket olarak vergilendirilmesi gerekir. Kurum yöneticiler veya mütevelli heyeti tarafından yönetilmeli ve payları devredilebilir olmalıdır. İkinci yıldan sonra, bir GYO hisselerinin% 50'sine sahip en az 5 kişiyle en az 100 hissedarı olmalıdır.

2. Ticari İşlemler

GYO'ların yıllık brüt gelirinin% 75'ini emlakla ilgili faaliyetlerden elde etmesi gerekmektedir. Ayrıca, GYO’nun yıllık brüt gelirinin% 20’si gayrimenkul faaliyetlerinden veya faizden ya da mevduat faizi gibi gayrımenkul kaynaklardan elde edilen temettülerden gelmelidir. GYO'lar her üç ayda bir bu gereksinimleri karşılamalıdır.

3. Kar dağıtımı

GYO olarak kalifiye olmak için, şirketinizin yıllık karının% 90'ını üç aylık veya aylık hak kazanan temettüler şeklinde ödemesi gerekecektir. Bu tutar yatırımcı düzeyinde temettü vergi oranı üzerinden vergilendirilir. Kalan% 10, kurum düzeyinde vergilendirilir.

4. Uyumluluk

Yukarıdaki 3 tanışın gerçekleşmesi durumunda, şirketiniz bir GYO olarak nitelenebilir. Bunu yapabilmek için, şirketin 1120-GYO formunu kullanarak gelir vergisini doldurarak GYO seçimi yapması gerekir. Bu form her Mart ayına yayılmıştır, yani bir şirketin GYO seçimini ilk yılın sonuna kadar yapması gerekmez. Yine de, GYO, bu ilk yıl boyunca IRS kurallarına uyduğunu kanıtlamak zorunda kalacaktır.

“Kendi GYO'nuzu başlatmak istiyorsanız, ortak bir senaryo, birkaç yatırımcının bir araya gelip belirli bir mülk satın almak için bir şirket kurması ve her birinin yatırılan paraya ek olarak bir şey yapmasıdır. Biri ipoteği kendi adı altında alabilir, bir diğeri herhangi bir onarımı yapabilir ve üçüncüsü kiralama ve mülk yönetimini üstlenebilir. ”

- Condo Capital'dan Jeff Rohde

Genel olarak, kendi emlak yatırım güveninizi başlatmak iyi bir strateji olabilir. Kendi GYO'nuzu nasıl başlatacağınız konusunda daha fazla bilgi için SEC'ye başvurabilirsiniz. Ancak, en yaygın GYO yatırım türleri halka açık GYO'larla birliktedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), gelir getirici gayrimenkul portföyüne yatırım yapan kamu ve özel kuruluşlardır. GYO'lar, aktif olarak ev sahibi olmak zorunda kalmadan emlaklara yatırım yapmanın bir yoludur. Bu GYO'lar öz sermaye GYO'ları veya ipotek GYO'ları olabilir. Özkaynak GYO'ları paralarını kira gelirinden, mortgage GYO'ları da paralarını faiz gelirlerinden düşürür. Genel olarak, özkaynak GYO'ları en az değişkendir.

Videoyu izle: GYO Nedir? (Aralık 2019).

Loading...